【基本案情】

原告是常州市某花园业主委员会。2001年，被告某投资有限公司开发常州市某花园小区，按照当时的建设要求，被告必须配套相应的公建设施。建成后，1-9幢、11-15幢北侧、10幢地下车库按规划经有关部门验收确定为非营业性公建配套设施。为了防止理解错误，造成今后发生争议，常州市城乡建设局特地在验收意见栏中注明：“某花园二期公建配套已经完成，其中公共车库4282.06平方米、居委会、物管用房……”。按照规定，该部分应该交还给全体业主掌管，但是在房屋交接前，被告已经擅自将前述部分车库（1-9幢、11-15幢底层北侧）共3827.17平方米的自行车车库以长期租赁的方式出租给其他业主，并收取了租金。2012年该花园新的一届业主委员会成立，其发现1-9幢、11-15幢底层北侧3827.17平方米非营业性公建配套设施被被告出租营利，为此要求被告返还争议车库。相关业主与被告协调无果后，以业主委员会的名义诉至常州市钟楼区人民法院。

【审理结果】

法院认为，所有权的取得不得违反法律的规定。本案争议车库虽然由被告建造，但是根据常州市建设委员会的立项批复和常州市城乡建设局公建配套设施验收确定的意见，争议车库为非营业性公建配套，故争议车库在建造完毕后，应依照配套验收规定将争议车库交付相关单位。现工程建造完毕，交付已经生效，被告尚认为车库应属自己所有，此属认知不当，应予纠正。鉴于争议车库属于公建配套，工程验收时又经行政管理部门确认为非经营性公建配套，事实清楚，证据确凿，原告要求确认争议车库权属归全体业主所有，其请求于法有据。本院依法应予支持。鉴于车库属于该花园全体业主的区分所有权部分。现被告未经原告同意，将应当交付的车库擅自出租收取租金，违背了行政管理不得用来营业的原则，被告应当依法纠正。最终法院支持了原告的全部诉讼请求。

【律师观点】

    物权法第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

公建配套是指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。该花园的车库本身的性质显然为公建配套。此外，工程在经常州市城乡建设局验收时，经过行政管理部门确定为非营业性的公建配套。

因此，一方面来说，被告某投资有限公司已经把建设完成的项目交付给了业主委员会，小区的全体业主自此取得了项目内所有建筑专有部分的所有权和公共建筑部分的区分所有权，也因此对车库享有区分所有权。

另一方面，根据物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

由于车库是属于该花园小区的全体业主区分所有，因此，业主委员会对车库享有共同管理的权利。因而对于被告已经收取的租金，应当归全体业主所有，由原告业主管理委员会代为管理。

实践中，房地产开发商与业主、物业管理公司与业主之间的建筑物区分所有权纠纷时有发生。业主在与对方协商不成的情况下应当运用法律的武器维护自己的合法权益。